現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場處于需求和供給兩方面的疲弱境地。在疫情影響下，中國樓市景氣度2021年顯著下降。如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場的恢復(fù)和健康發(fā)展，成為現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)政策的重要考量。

供需并重?fù)伟l(fā)展

自去年四季度起，中國人民銀行為支持合理住房需求，持續(xù)下調(diào)房貸利率1.6個百分點(diǎn)，近200個城市出臺了樓市支持政策，推動行業(yè)銷售同比跌幅自2022年5月起有所收窄。然而，現(xiàn)階段樓市信心仍然相對不足，房地產(chǎn)商面臨融資困難，僅從需求側(cè)支持樓市，政策效果有限。

在此背景下，近期人行針對房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險密集推出多項(xiàng)支撐性政策，房地產(chǎn)政策開始在供給側(cè)和需求側(cè)共同發(fā)力。

助快速修復(fù)信心

人行近期政策基調(diào)積極明確，展現(xiàn)出增信用、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的堅決態(tài)度。“金融十六條”明確提出要“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”。“第二支箭”直接面向融資困難的民營企業(yè)。信貸座談會也提出商業(yè)銀行要“發(fā)揮頭雁作用，主動靠前發(fā)力”，表明了政策制定者對于修復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)信用、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的堅決態(tài)度。

上述政策手段有助于在短期實(shí)現(xiàn)控制地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險和促進(jìn)“保交樓”兩大關(guān)鍵目標(biāo)，提振市場主體信心。在政策的支持下，開發(fā)商的短期流動性壓力有望得到緩解。房屋銷售的疲軟導(dǎo)致開發(fā)商的經(jīng)營性現(xiàn)金流下降，如果融資性現(xiàn)金流未能及時補(bǔ)充，將加大開發(fā)商的流動性壓力。持續(xù)的流動性壓力下，部分開發(fā)商的債務(wù)風(fēng)險容易向行業(yè)蔓延。近期人行的政策有助于盤活開發(fā)商現(xiàn)金流，同時加大商業(yè)銀行對開發(fā)商的融資，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

例如，以“第二支箭”為代表的政策明確支持“2500億元民營企業(yè)債券融資”，點(diǎn)名支持“房地產(chǎn)企業(yè)”。此外，“保函置換通知”等政策亦可幫助房企盤活經(jīng)營過程的潛在流動性，打破短期負(fù)循環(huán)。

針對“保交樓”的問題，近期出臺的政策也有利于市場各參與方穩(wěn)定預(yù)期。在開發(fā)商陷入資金困境的情況下，購房者和投資者對開發(fā)商的交付信心減弱，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋銷售萎縮和開發(fā)商回款的惡性循環(huán)。今年7月28日，中央政治局召開會議首提“保交樓”問題，明確指出“壓實(shí)地方政府責(zé)任、保交樓、穩(wěn)民生”。

隨后，人行出臺多項(xiàng)政策推動“保交樓”工作加快落實(shí)，在前期推出的政策性銀行“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，于本周一面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃。這些政策將促進(jìn)市場參與各方預(yù)期企穩(wěn)，特別是有利于購房者的信心恢復(fù)，從而帶動樓市逐步回暖。

從政策落地到數(shù)據(jù)改善，需要一定的時間。首先，房地產(chǎn)市場位于去杠桿的階段，政策對需求的影響也從上行階段的“易托難壓”轉(zhuǎn)變?yōu)?amp;ldquo;易壓難托”。其次，考慮到現(xiàn)階段正處于年末銷售淡季，近期局部疫情反復(fù)也會對市場產(chǎn)生干擾，從居民預(yù)期修復(fù)到銷售數(shù)據(jù)改善需要一個過程。但是，總體上伴隨人行政策的落地，房地產(chǎn)行業(yè)在銷售回暖后，有希望看到企業(yè)投資意愿和行業(yè)供給能力的恢復(fù)。
人行近期政策既關(guān)注短期問題，也著眼中長期的房地產(chǎn)制度建設(shè)。加快培育和發(fā)展租賃住房市場是“十四五”住建領(lǐng)域的重要工作之一，而人行近期已針對租賃住房提出多項(xiàng)支撐政策。

例如，“金融十六條”明確提出三類住房租賃相關(guān)的信貸支持對象，并加大信貸支持力度，同時也鼓勵租賃企業(yè)通過發(fā)行債券、發(fā)展保租房公募REITs等方式拓寬租賃住房市場融資渠道。上述政策有助于提升銀行等金融機(jī)構(gòu)支持租賃市場發(fā)展的積極性，能夠有效擴(kuò)大租賃住房房源供給并培育規(guī)?；膶I(yè)租賃企業(yè)，進(jìn)而在中長期維度上帶動我國住房供給結(jié)構(gòu)向“多主體、多渠道”調(diào)整，緩解大中城市新市民、青年人等群體的住房壓力。

政策正形成合力

相關(guān)政策正在形成合力，支撐居民合理住房需求。今年4月政治局會議后，行業(yè)層面支持剛性和改善性購房需求的政策已明顯發(fā)力，月均政策數(shù)量約在50-80條，但熱點(diǎn)城市受限于低庫存下的潛在房價上漲風(fēng)險，政策頻率和力度仍較為有限。11月以來，部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)開始在“房住不炒”的框架下進(jìn)一步調(diào)整樓市限購、限貸政策，例如杭州將首套房標(biāo)準(zhǔn)改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套首付比例下調(diào)至40%。

展望中長期的未來，更多二線城市可能跟進(jìn)類似的樓市支持政策，這也符合“金融十六條”鼓勵各地因城施策實(shí)施好差異化住房信貸政策的相關(guān)指引。

近期在房地產(chǎn)的供需兩端同時密集出臺支持性的政策，有助于提振信心和改善預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和投資企穩(wěn)回升。

在本輪房地產(chǎn)下行周期中，地產(chǎn)商、居民、政府和金融機(jī)構(gòu)均充分認(rèn)識到了房地產(chǎn)市場中的潛在風(fēng)險，對于未來市場走勢將有更理性的預(yù)期，有助于地產(chǎn)行業(yè)的理性修復(fù)，有利于中國住房體制逐步向“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的模式轉(zhuǎn)變。

本文作者為中金研究院董事總經(jīng)理趙揚(yáng)。文章在2022年11月24日刊載于《大公報》。